Der Wohnungsmarkt in großen Städten ist hart umkämpft – das ist längst bekannt. Aber auch die Mietpreise für Gewerbeimmobilien haben in den letzten Jahren deutlich angezogen.

Durchschnittmietpreise für Gewerbeflächen in Deutschland
Durchschnittliche Mietpreise für Gewerbeflächen in Deutschland

Vermieter stellt das in eine durchaus luxuriöse Lage. Sie können hohe Preise und lange Mietzeiträume verlangen. Für Konzerne und Großunternehmen stellen diese Umstände meist kein Problem dar – sie verfügen sowohl über das notwendige Kapital als auch über eine gewissen Planungssicherheit.

Anders sieht es mit jungen Unternehmen oder Existenzgründern aus. Diese wollen und können sich nicht für drei oder gar fünf Jahre an eine Immobilie binden. Das ist nur verständlich und nachvollziehbar. Welcher Gründer oder Kleinunternehmen weiß schon wie sein Geschäft in fünf Jahren aussehen wird? Hinzu kommen die notwendigen Investitionen in die Büroausstattung, die das knappe Geld schmelzen lassen.

Diese fehlende Flexibilität treibt immer mehr Entrepreneure und Startups in Coworking Spaces, die viele Vorteile bieten. Der Trend Coworking stellt eine ernsthafte Alternative zu herkömmlichen Büros dar.

Neben der Kostenfragen, können auch qualitative Faktoren einen Einfluss auf die Entscheidung haben:

Büro

Vorteile von einem eigenen Büro
  • Vertrautes Umfeld
  • Unternehmensdarstellung
    auf eigener Fläche
  • Planungssicherheit

Coworking Space

Vorteile von einem Coworking Space
  • Flexible Laufzeiten
  • Austausch mit anderen Unternehmen
  • Geringe Einzugskosten (Umbau, Provision, Anwalt, etc.)
  • Kann bei Bedarf verkleinert oder vergrößert werden

Die oben aufgeführte Liste beinhaltet nur eine Auswahl von möglichen Faktoren, da jedes Unternehmen über eigene Wünsche und Spezifikationen verfügt. Die beiden größten Vorteile, die für ein Coworking Space sprechen sind die flexiblen Mietzeiten sowie die Möglichkeit, die Fläche nach Bedarf unkompliziert vergrößern oder verkleinern zu können. Für ein eigenes Büro sprechen sicherlich die Darstellung des Unternehmens auf einer eigener Fläche, sowie eine Planungssicherheit (keine Abhängigkeit von einem Coworking-Anbieter, der die Preise reguliert).

Um euch bei der Entscheidungsfindung zu unterstützen, haben wir fünf deutsche Großstädte unter die Lupe genommen und zeigen euch mit konkreten Beispielen auf, mit welchen Kosten ihr bei der Anmietung eines eigenen Büros im Vergleich zu Coworking-Flächen in den jeweiligen Städten rechnen müsst.

Um eine Vergleichbarkeit zu gewährleisten, haben wir für die Berechnung eine Bürofläche für fünf Personen in der Innenstadt der jeweiligen Stadt als Grundlage herangezogen. Die Mietdauer haben wir auf drei Jahre ausgelegt. Dabei gehen wir von folgenden, notwendigen Aufwendungen aus:

Eigene Bürofläche Coworking Space
Kosten für Rechtsberatung Hardware
Flächenbedarf: 15 qm pro Arbeitsplatz Mitgliedschaft
Kosten für Möbel: 2.000 €
Ausbaukosten IT-Verkabelung

Diese sind zum Teil vom Mieter zu tragen: 70€/qm

Hardware: 1.500 € pro Arbeitsplatz
Monatlicher Mietpreis
Nebenkosten: 3,50 €/qm
Renovierungskosten: 50 €/qm
Verbrauchskosten (Kaffe, Papier, Toner, etc.)

Berlin

In Berlin sind die Büromieten in den letzten Jahren kräftig gestiegen. Die durchschnittliche Kaltmiete beträgt momentan 14,82 Euro pro Quadratmeter. Für eine Toplage in der Friedrichstraße werden sogar bis zu 30 Euro je Quadratmeter fällig. Aufgrund der hohen Nachfrage schwindet das Flächenangebot zunehmend, was in Zukunft zu noch höheren Preisen führen dürfte.

Berlin ist eindeutig die deutsche Coworking-Hauptstadt. In unserer Übersicht findet ihr knapp 70 Coworking Spaces in der Hauptstadt. Das ist mehr als in Hamburg und München zusammen. Für einen Flex Desk zahlt ihr hier durchschnittlich 220 Euro pro Monat. Einen Fix Desk gibt es ab etwa 290 Euro. Bei den privaten Büros reicht die Preisspanne von 300 bis ca. 1.000 Euro pro Monat – wobei so ein hoher Preis eher die Ausnahme ist. Im Schnitt solltet ihr aber mit 500 Euro / Monat rechnen.

Beispielrechnung Büro für fünf Personen:

Für unsere Beispielrechnung haben wir die aktuellen Durchschnittspreise für Büroflächen und Coworking Spaces im beliebten Stadtteil Berlin Mitte herangezogen. Hier beträgt der Preis pro Quadratmeter bei Anmietung von Büroflächen bei 21,78 € und liegt erwartungsgemäß über dem Durchschnitt. Ein privates Büro für fünf Personen in einem Coworking Spaces ist hingegen für 2.400 € zu haben.

Eigenes Büro Privates Büro Coworking
Kosten vor Vertragsbeginn
Makler + Rechtskosten 5.000 €
Ausstattung (Möbel) 10.000 €
Hardware 7.500 € 7.500 €
IT-Verkabelung 5.250 €
Renovierungskosten 3.750 €
Teilsumme 31.500 € 7.500 €
Monatliche Kosten
Kaltmiete 1.633,50 €
Nebenkosten 262,50 €
Verbrauchskosten (Kaffee, Papier, Toner, etc.) 300 €
Mitgliedsgebühr Coworking 2.400 €
Teilsumme 2.196 € 2.400 €
Gesamtsumme für drei Jahre 110.556 € 93.900 €

Für ein Startup mit fünf Mitarbeitern ist ein Coworking Space über drei Jahre somit ca. 16.600 Euro günstiger. Wenn ihr kein privates Büro nehmt, sondern zunächst im Open Space arbeitet, wird die Differenz noch größer. Dazu kommt ein großer Vorteil: in einem Coworking Space könnt ihr bei erfolgreicher Unternehmensentwicklung jederzeit größere Flächen mieten. In einem traditionellen Büro habt ihr eine fixe Fläche ohne Wachstumspuffer.

München

Nicht nur im privaten Wohnungsbereich, sondern auch bei Gewerbeflächen liegt München an der Spitze der teuersten deutschen Metropolen. Stolze 16,56 Euro / Quadratmeter sind im Schnitt bei der Anmietung von Büros fällig. In der Altstadt lassen sich Vermieter mit 35 Euro die höchsten Mieten bezahlen. Damit ist die bayerische Landeshauptstadt mit Abstand der kostenintensivste Bürostandort Deutschlands. Und auch hier schrumpft das Angebot der Flächen bei steigender Nachfrage, was dazu führt, dass in Zukunft mit weiteren Preissteigerungen zu rechnen ist.

München hat im Jahr 2018 stark aufgeholt. Zahlreiche neue Coworking Spaces sind entstanden. Aktuell zählen wir 31 Standorte, was gleichzeitig den zweiten Platz in der Bundesrepublik bedeutet. Und auch bei den Preisen spielt München in der Königsklasse. Ein Flex Desk ist hier im Schnitt für stolze 245 Euro im Monat zu haben. Noch teurer wird es mit 424 Euro pro Monat, wenn ihr einen festen Tisch im offenen Coworkingbereich bevorzugt. Für ein privates Büro bezahlt ihr für eine Person auch mehr als in anderen deutschen Metropolen. Über 600 Euro im Monat werden fällig.

Beispielrechnung Büro für fünf Personen:

Für den Vergleich wurden die durchschnittlichen Mietpreise in der Altstadt als Berechnungsgrundlage verwendet. Für Büroflächen beträgt dieser 24,22 Euro/qm. Für ein privates Office für fünf Personen in einem Coworking Spaces zahlt ihr durchschnittlich 3.000 Euro im Monat.

Eigenes Büro Privates Büro Coworking
Kosten vor Vertragsbeginn
Makler + Rechtskosten 5.000 €
Ausstattung (Möbel) 10.000 €
Hardware 7.500 € 7.500 €
IT-Verkabelung 5.250 €
Renovierungskosten 3.750 €
Teilsumme 31.500 € 7.500 €
Monatliche Kosten
Kaltmiete 1.816,50 €
Nebenkosten 262,50 €
Verbrauchskosten (Kaffee, Papier, Toner, etc.) 300 €
Mitgliedsgebühr Coworking 3.000 €
Teilsumme 2.379 € 3.000 €
Gesamtsumme für drei Jahre 117.144 € 115.500 €

In München fällt die Differenz nicht ganz so deutlich aus wie in Berlin. Private Büros in einem Coworking Space sind hier vergleichsweise teuer. So spart ihr “nur” 1.644 Euro. Die Vorteile von Coworking bleiben dieselben: Kürzere Mietzeiträume und mehr Flexibilität bei Expansion.

Hamburg

In Hamburg bezahlen Mieter von Gewerbeflächen im Schnitt 13,81 Euro / Quadratmeter  und somit weniger als in Berlin oder München. In exklusivsten Lagen werden jedoch bis zu 26 Euro fällig. Die Preise stiegen innerhalb eines Jahres um 5,5%. Die hohe Nachfrage resultiert insbesondere aus der rasant gestiegenen Anzahl von Startups. In keiner anderen deutschen Großstadt wird mehr gegründet als in Hamburg. Auf 10.000 Erwerbstätige kommen 253 Gründer. Dadurch sind sowohl kleine als auch große Büroflächen Mangelware.

In Hamburg gibt es aktuell 30 Coworking Spaces. Damit liegt die Hansestadt bei der Anzahl der Standorte auf Platz drei – knapp hinter München. Wenn ihr flexibel in einem Open Space arbeiten möchtet, dann müsst ihr durchschnittlich 225 Euro pro Monat für einen Flex Desk zahlen. Ein fixer Schreibtisch in diesem Bereich gibt es in Hamburg im Schnitt für 303 Euro. Preise für einen Arbeitsplatz in einem privaten Büro betragen zwischen 450 und 500 Euro pro Monat und sind somit auf einem ähnlichen Niveau wie in Berlin.

Beispielrechnung Büro für fünf Personen:

In der folgenden Beispielrechnung haben wir die Preise in der Hafencity, der Altstadt und der Neustadt herangezogen. Dieser beträgt für Gewerbeflächen 19,90 Euro/qm. Für ein Büro mit fünf Arbeitsplätzen in einem Coworking Space zahlt ihr im Schnitt 2.100 Euro.

Eigenes Büro Privates Büro Coworking
Kosten vor Vertragsbeginn
Makler + Rechtskosten 5.000 €
Ausstattung (Möbel) 10.000 €
Hardware 7.500 € 7.500 €
IT-Verkabelung 5.250 €
Renovierungskosten 3.750 €
Teilsumme 31.500 € 7.500 €
Monatliche Kosten
Kaltmiete 1.492,50 €
Nebenkosten 262,50 €
Verbrauchskosten (Kaffee, Papier, Toner, etc.) 300 €
Mitgliedsgebühr Coworking 2.100 €
Teilsumme 2.055  € 2.100 €
Gesamtsumme für drei Jahre 105.480€ 83.100 €

Stolze 22.380 Euro weniger zahlt ihr in den drei Jahren bei der Anmietung eines privaten Büros in einem Coworking Spaces gegenüber einer eigenen Bürofläche. Das ist eine Hausnummer! Trotz der exklusivsten Lagen sind die Preise für Coworking in Hamburg geradezu erschwinglich. Möglicherweise hat das auch was mit der Zahlungsbereitschaft von Entrepreneuren zu tun, von denen es in der Hansestadt eine Menge gibt.

Frankfurt

In Frankfurt betragen die durchschnittlichen Mietpreise 16,05 Euro pro Quadratmeter. Für die exklusivsten Lagen der Stadt muss man jedoch wesentlich tiefer in die Tasche greifen. Im Stadtteil Westend-Süd werden bis zu 32 Euro je Quadratmeter fällig. Ein möglicher Preisverfall ist nicht in Sicht, zumal jetzt schon die Auswirkungen des Brexits spürbar werden. Große Finanzunternehmen wie die US-Großbank CitiGroup wollen hunderte Arbeitsplätze von London in die Mainmetropole verlagern. Dieser Umstand wird voraussichtlich den Anstieg der Büromieten verstärken.

Frankfurt belegt mit 21 Coworking Spaces den vierten Platz auf dem deutschen Coworking-Markt. Die Verteilung der Flächen ist in der Mainmetropole jedoch ungleichmäßiger als in den Städten. Über die Hälfte der Arbeitsplätze wird von drei Anbietern angeboten: WeWork, Mindspace und Design Offices. Überraschend klein fällt der monatlich Preis für einen Flex Desk aus. Knapp 200 Euro im Monat ist ein vergleichsweise kleiner Betrag. Ganz anders sieht es aus, wenn ihr einen Fix Desk haben möchtet. Mit 398 Euro im Monat ist diese Variante fast doppelt so teuer. Der Preis für ein privates Büro für eine Person liegt bei 500 Euro im Monat und ist somit ähnlich hoch wie in Berlin oder Hamburg.

Beispielrechnung Büro für fünf Personen:

Unsere Beispielrechnung bezieht sich auf Mietpreise in der Alt- und Innenstadt. Dort beträgt der Durchschnittspreis für Büros 21,2 Euro/qm. Für einen Raum im Coworking Space für fünf Personen zahlt ihr ca. 2.500 Euro pro Monat.

Eigenes Büro Privates Büro Coworking
Kosten vor Vertragsbeginn
Makler + Rechtskosten 5.000 €
Ausstattung (Möbel) 10.000 €
Hardware 7.500 € 7.500 €
IT-Verkabelung 5.250 €
Renovierungskosten 3.750 €
Teilsumme 31.500 € 7.500 €
Monatliche Kosten
Kaltmiete 1.590.0 €
Nebenkosten 262,50 €
Verbrauchskosten (Kaffee, Papier, Toner, etc.) 300 €
Mitgliedsgebühr Coworking 2.500 €
Teilsumme 2.153 € 2.500 €
Gesamtsumme für drei Jahre 108.990 € 97.500 €

Coworking lohnt sich auch in Frankfurt! Mehr als 10.000 Euro weniger zahlt ihr in einem Coworking Space über den Zeitraum von drei Jahren.  

Köln

Die Kölner bezahlen für eine Bürofläche im Schnitt 13 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt der Preis auf dem Stand aus dem Jahr 2008. In unserer Übersicht eine absolute Ausnahme. Damit liegt die Rheinmetropole im unteren Drittel in unserem Vergleich. Diese Stagnation bezieht sich jedoch nur auf die Durchschnittsmieten. Die Mietpreise in besten Lagen der Stadt steigen stetig. Am Waidmarkt in der Kölner Altstadt-Süd werden bis zu 23 Euro pro Quadratmeter verlangt.

In Köln gibt es ca. 20 Coworking Spaces. Die meisten von ihnen sind rund um die Altstadt verteilt. Coworker, die sich für einen Flex Desk interessieren, müssen mit durchschnittlichen Kosten von 243 Euro rechnen. Damit ist der Preis ähnlich wie in München. Anders als dort zahlt ihr aber viel weniger für einen Fix Desk. Dieser ist im Schnitt für 301 Euro zu haben.

Beispielrechnung Büro für fünf Personen:

Für das folgende Beispiel haben wir die Preise in der Altstadt vergleichen. Dort liegt der Durchschnitt für Büroflächen bei 15,21 Euro pro Quadratmeter. Für ein private Office für fünf Personen in einem Coworking Space bezahlt ihr 2.000 Euro.

Eigenes Büro Privates Büro Coworking
Kosten vor Vertragsbeginn
Makler + Rechtskosten 5.000 €
Ausstattung (Möbel) 10.000 €
Hardware 7.500 € 7.500 €
IT-Verkabelung 5.250 €
Renovierungskosten 3.750 €
Teilsumme 31.500 € 7.500 €
Monatliche Kosten
Kaltmiete 1.140.8 €
Nebenkosten 262,50€
Verbrauchskosten (Kaffee, Papier, Toner, etc.) 300 €
Mitgliedsgebühr Coworking 2.100 €
Teilsumme 1.703 € 2.100 €
Gesamtsumme für drei Jahre 92.817 € 83.100 €

In Köln lassen sich 9.717 Euro sparen, wenn ihr euch für drei Jahre für ein Büro in einem Coworking Space entscheidet. Für die vielen Gründer in der Stadt sicherlich eine verlockende Summe.

Leipzig

Leipzig wächst und gedeiht. Alleine im Jahr 2016 sind über 40.000 Menschen in diese Stadt gezogen. Große Unternehmen wie Amazon, VW und Porsche haben hier Niederlassungen. Und trotz der imposanten Entwicklung in den letzten Jahren, gehört die Sachsenmetropole zu den günstigsten Großstädten Deutschlands. In “Hypezig” – so wird die Stadt bei Kreativen genannt – findet man noch bezahlbaren Wohnraum gepaart mit einer hohen Lebensqualität. Das spiegelt sich auch in der Preisen für Gewerbeimmobilien wieder. Durchschnittlich 8,01 Euro beträgt die Kaltmiete pro Quadratmeter. Die teuersten Immobilien befinden sich im Zentrum und werden mit 15 Euro je Quadratmeter berechnet.

Leipzig Coworking

Und auch bei Coworking gehört Leipzig zu den günstigsten unter den aufgeführten Städten. Mit 8 Coworking Spaces ist das Angebot noch überschaubar. Weitere Neubauten stehen jedoch bereits in der Pipeline. Für einen Flex Desk werden im Schnitt lediglich 146 Euro pro Monat fällig. Für einen Fix Desk müsst ihr im Schnitt 183 Euro zahlen. Preise für private Büros sind im Vergleich mit 300 Euro pro Monat auch sehr günstig.

Beispielrechnung Büro für fünf Personen:

Die Berechnung erfolgt auf Grundlage der Durchschnittspreise im gesamten Stadtgebiet. Somit rechnen wir mit 8,01 Euro/qm bei Gewerbeflächen und 1.200 Euro für ein Büro in einem Coworking Space.  

Eigenes Büro Privates Büro Coworking
Kosten vor Vertragsbeginn
Makler + Rechtskosten 5.000 €
Ausstattung (Möbel) 10.000 €
Hardware 7.500 € 7.500 €
IT-Verkabelung 5.250 €
Renovierungskosten 3.750 €
Teilsumme 31.500 € 7.500 €
Monatliche Kosten
Kaltmiete 600,80 €
Nebenkosten 262,50 €
Verbrauchskosten (Kaffee, Papier, Toner, etc.) 300  €
Mitgliedsgebühr Coworking 1.200 €
Teilsumme 1.163 € 1.200 €
Gesamtsumme für drei Jahre 73.377 € 50.700 €

In der günstigsten Stadt in unserem Vergleich ist die Differenz zwischen dem eigenen Büro und dem privaten Office in einem Coworking Space am deutlichsten. Genauer gesagt spart ihr in den drei Jahren 22.637 Euro. Für Gründer, Selbstständige und Startups eine Menge Geld.

Eigenes Büro oder ein Coworking Space – unser Fazit

Coworking lohnt sich immer! Zumindest bei einer Mietdauer von drei Jahren, die als Grundlage für unsere Berechnungen diente. Lediglich in München fiel der Unterschied mit 1.644 Euro nicht so gravierend aus. In Leipzig hingegen lassen sich 22.637 Euro in drei Jahren sparen. Die anderen Metropolen liegen irgendwo dazwischen. In Berlin betrug der Unterschied 16.600 Euro. In Frankfurt sind es immerhin 11.490 Euro und in Hamburg erhebliche 22.380 Euro. Nicht außer Acht lassen sollte man zudem die anderen Vorteile von Coworking: Flexiblere Vertragslaufzeiten und die Möglichkeit die eigenen Flächen bei Bedarf auszubauen. Besonders in stürmischen Gründungszeiten, in denen man nicht jedes Jahr genau vorausplanen kann, könnte dies, neben dem Preis, der entscheidende Aspekte sein, der für die Wahl eines Büros in einem Coworking Space spricht.